עוזבים את מזרחי טפחות? דוח יתרות, מכתב כוונות ועמלת פירעון, צעד אחר צעד

כדי לעבור ממזרחי טפחות לבנק אחר, מוציאים דוח יתרות לסילוק משכנתא (יתרה, עמלת פירעון נוכחית וריבית לצרכי השוואה), מקבלים אישור עקרוני מהבנק החדש ונותנים הודעת פירעון לפחות 10 ימים מראש. מזרחי טפחות שולח לבנק החדש מכתב כוונות והסכמה לדרגה שנייה תוך 3 ימי עסקים, מאשר את הסילוק ב-SMS תוך 2 ימי עסקים ומשחרר את השעבוד תוך 30 יום.

יציאה מהבנק היא בעצם מחזור משכנתא חיצוני (יש שכותבים מיחזור): בנק אחר נותן לכם הלוואה חדשה, ובכסף שלה מתבצע סילוק המשכנתא במזרחי טפחות. המדריך הזה מחבר שלוש שכבות שכדאי להכיר יחד: מה שמזרחי טפחות עצמו מפרסם בעמוד היציאה ממשכנתא באתר הבנק, מה שבנק ישראל מחייב כל בנק לעשות כשלקוח עובר, ואיך מחושבת עמלת הפירעון המוקדם בכל סוג מסלול. אם עוד לא החלטתם אם לעזוב או לבקש הצעה פנימית, כדאי לקרוא קודם את המדריך למחזור משכנתא במזרחי טפחות.

בקצרה: 5 הצעדים ליציאה ממזרחי טפחות

1. מוציאים נתוני סילוק ממזרחי טפחות. באתר הבנק או בבקשה בכתב: יתרה לכל מסלול, עמלת הפירעון המוקדם הנוכחית ושיעור הריבית לצרכי השוואה.
2. מבקשים אישור עקרוני מבנק אחד או יותר. הבנק עונה תוך 5 ימי עסקים (7 במקרים חריגים), בלי לגבות תשלום בשלב הזה, ותנאי ההצעה נשמרים לפחות 24 יום.
3. נותנים הודעת פירעון מוקדם. ישירות למזרחי טפחות או דרך הבנק החדש, לפחות 10 ימים ולא יותר מ-45 יום לפני מועד הפירעון.
4. מזרחי טפחות שולח מכתב כוונות והסכמה לדרגה שנייה. ישירות לבנק החדש, תוך 3 ימי עסקים. במקביל הבנק החדש משלים שמאות, ביטוחים, חתימות ורישום.
5. סילוק ושחרור השעבוד. הבנק החדש מעביר את הכסף, מזרחי טפחות מאשר ב-SMS תוך 2 ימי עסקים ומשחרר את השעבוד תוך 30 יום, או עד 14 יום בבקשה מזורזת.

הבנק החדש בוחן את הבקשה כהלוואה חדשה, לפי כללי בנק ישראל מ-8 בפברואר 2026: החזר של עד 50% מההכנסה, עד שני שלישים בריבית משתנה ועד 30 שנה.

ציר זמן להמחשה: מיום 0 ועד שחרור השעבוד

תרחיש אפשרי אחד, להמחשה בלבד: המשך בפועל תלוי בבנקים, בשמאות ובתיק שלכם.

המסמכים שתצטרכו לאורך הדרך

• נתוני הסילוק ממזרחי טפחות.
• אישור עקרוני מהבנק החדש.
• הודעת פירעון מוקדם בכתב.
• מכתב כוונות והסכמה לשעבוד בדרגה שנייה, שעוברים ישירות בין הבנקים.
• דוח שמאות, חדש או מ-90 הימים האחרונים.
• פוליסות ביטוח חיים ומבנה.
• לשחרור מזורז: נסח טאבו או אישור זכויות עדכני ודוחות הבירור שהבנק מבקש.
• אסמכתת העברה, שמקצרת את אישור הסילוק ל-2 ימי עסקים.

איך מקבלים את נתוני הסילוק ומה בודקים בהם

דוח יתרות לסילוק משכנתא במזרחי טפחות (יש שקוראים לו אישור יתרות משכנתא) הוא נקודת המוצא לכל השוואה. לפי הוראה 451 של בנק ישראל, הבנק חייב להציג לכם באתר את עמלת הפירעון המוקדם הנוכחית ואת "שיעור הריבית לצרכי השוואה". את המידע, כולל היתרה, אפשר לקבל גם בכתב, ללא תשלום פעמיים בשנה. במזרחי טפחות אפשר לפנות גם בטלפון *8860.

מה בודקים בדוח

• יתרה לכל מסלול בנפרד, ולא רק סכום כולל.
• עמלת הפירעון המוקדם הנוכחית, מפורקת לפי מסלול ולפי רכיב.
• שיעור הריבית לצרכי השוואה, שאותו תשוו להצעות מהבנקים האחרים.
• תאריך נטילת ההלוואה בכל מסלול: אחרי 3 שנים ואחרי 5 שנים יש הנחה על עמלת ההיוון.
• מועד שינוי הריבית הבא במסלולים משתנים: פירעון ביום השינוי עולה רק עמלה תפעולית.
• אילו מסלולים צמודים למדד ואילו הם הלוואות זכאות, כי הכללים שלהם שונים.

כלל האצבע של בנק ישראל

לפי עמוד ההסבר של בנק ישראל על תחרות במשכנתאות (עודכן ב-27 בספטמבר 2026), אם שיעור הריבית לצרכי השוואה של ההלוואה הקיימת גבוה מ"הריבית הכוללת החזויה" בהצעה החדשה, המחזור משתלם. כדי להקל על ההשוואה, כל בנק מציג באישור העקרוני גם שלושה תמהילים אחידים: 100% קבועה לא צמודה (קל"צ); שליש קל"צ, שליש פריים ושליש משתנה צמודה כל 5 שנים; וחצי קל"צ, חצי פריים.

זו נקודת פתיחה, לא חישוב מלא: צריך לשקלל גם עלויות, תקופה ותמהיל. וחשוב לדעת: העמלה בדוח נכונה ליום ההפקה, כי היא נשענת על הריבית הממוצעת של בנק ישראל, שמשתנה. הפיקו נתונים מעודכנים סמוך לביצוע.

לפני שעוזבים שווה לבקש גם הצעה פנימית ממזרחי טפחות (באתר, בסניף או ב-*8860, עם חתימה מרחוק אחרי שיחה עם בנקאי). במחזור בתוך אותו בנק לא נגבית עמלת אי-הודעה מוקדמת על סכום ההלוואה החדשה.

עמלות הפירעון המוקדם: ארבעת הרכיבים

עמלת פירעון מוקדם במזרחי טפחות מחושבת לפי צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002, שתוקן ב-2014 ונכנס לתוקף ב-23 בפברואר 2015. הצו חל על כל הבנקים, ולכן גם המדריך שלנו לעמלת פירעון מוקדם בלאומי מתאר את אותו מנגנון. אלה ארבעת הרכיבים:

1. עמלה תפעולית

עד 60 ש"ח. מאז 13 בספטמבר 2021 נגבית עמלה תפעולית אחת בלבד לכל פירעון, גם כשנפרעים כמה מסלולים יחד.

2. עמלת אי-הודעה מוקדמת

0.1% מהסכום הנפרע, אם לא נמסרה הודעה בכתב לפחות 10 ימים לפני הפירעון. אפשר למסור הודעה עד 45 יום מראש, לא יותר. לדוגמה, בפירעון של 600,000 ש"ח בלי הודעה מספקת, הרכיב הזה לבדו הוא 600 ש"ח. ואם נתתם הודעה ולא ביצעתם את הפירעון, הודעה נוספת לא תיחשב במשך 6 חודשים.

3. עמלת היוון (הפרשי ריבית)

זה הרכיב הכבד. הבנק מחשב שני פערים וגובה לפי הנמוך מביניהם:

• (א) הפער בין הריבית בהלוואה שלכם לבין הריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם היום.
• (ב) הפער בין הריבית הממוצעת ביום שלקחתם את ההלוואה לבין הממוצע היום.

הפער מחושב על יתרת התקופה, ובמסלול משתנה רק עד מועד שינוי הריבית הבא. אם עברו 3 שנים ועד פחות מ-5 שנים מנטילת ההלוואה, מקבלים 20% הנחה על עמלת ההיוון, ומ-5 שנים ומעלה 30%. לפי בנק ישראל, ב-2025 מחזור נעשה בממוצע 40 עד 50 חודשים אחרי נטילת ההלוואה, כלומר אחרי סף 3 השנים. את הריביות הממוצעות לחישוב מפרסם בנק ישראל בעמוד הריביות הממוצעות במשכנתאות.

4. עמלת מדד ממוצע

רק במסלולים צמודים למדד: הסכום הנפרע כפול מחצית מהשינוי הממוצע במדד ב-12 המדדים האחרונים. העמלה נגבית רק כשהפירעון מתבצע בין ה-1 ל-15 בחודש.

למה עמלת ההיוון במסלולים הקבועים גדלה עכשיו

מאז נובמבר 2025 בנק ישראל הוריד את הריבית חמש פעמים: ל-4.25% ב-24 בנובמבר 2025 (ההורדה הראשונה מאז ינואר 2024) ועד 3.25%, נכון ל-1 בספטמבר 2026. הפריים עומד על 4.75% (נכון ל-1 בספטמבר 2026), וההחלטה הבאה קבועה ל-21 באוקטובר 2026.

הריבית הממוצעת שמשמשת לחישוב עמלת הפירעון ירדה בהתאם. במגזר הלא צמוד (קבועה ומשתנה יחד) היא 4.58% נכון ל-15 בספטמבר 2026 (בין 4.47% ל-4.85% לפי תקופה), לעומת 5.05% באוגוסט 2025. במגזר הצמוד היא 3.45% נכון ל-15 בספטמבר 2026. כשהממוצע של היום יורד, שני הפערים שתיארנו גדלים, ולכן עמלת ההיוון על מסלול קבוע שנלקח בריבית גבוהה נוטה לגדול. בפריים, לעומת זאת, אין עמלת היוון בכלל.

דוגמה להמחשה בלבד, לא הצעה: מסלול קבועה לא צמודה, יתרה של 400,000 ש"ח, 15 שנים שנותרו וריבית של 5.5% בהלוואה (הנחה לצורך הדוגמה). ההחזר החודשי במסלול הוא כ-3,268 ש"ח. בחישוב מפושט, שמהוון את ההחזרים שנותרו לפי הממוצע הכללי של המגזר הלא צמוד ובודק רק את פער (א):

• לפי ממוצע של 5.05% (אוגוסט 2025): עמלת היוון של כ-11,940 ש"ח.
• לפי ממוצע של 4.58% (נכון ל-15 בספטמבר 2026): כ-24,962 ש"ח.
• אם עברו 5 שנים ומעלה מנטילת ההלוואה, הנחה של 30% מורידה את הסכום השני לכ-17,474 ש"ח.

החישוב האמיתי משתמש בממוצע לפי תקופה ובנמוך מבין שני הפערים, ולכן העמלה בפועל יכולה להיות שונה ואף נמוכה יותר. הכיוון הוא העיקר: אותה ירידת ריבית שהופכת הצעה חדשה לאטרקטיבית מייקרת את היציאה ממסלולים קבועים ישנים, ולכן מחשבים נטו, מסלול אחר מסלול.

עמלה לפי סוג מסלול: מי משלם מה

כך נראית התמונה לפי צו הבנקאות (העמלה התפעולית: אחת לכל הפירעון, עד 60 ש"ח).

הלוואה משלימה לזכאים מקבלת הנחות גדולות יותר על עמלת ההיוון: 10%, 20%, 30% ו-40% אחרי שנה, שנתיים, שלוש וארבע שנים ומעלה. לכן חישוב הכדאיות נעשה לפי מסלול, ואם מסלול משתנה מתקרב למועד שינוי הריבית, שווה לבדוק אם לתזמן את הפירעון ליום הזה.

מכתב כוונות והסכמה לדרגה שנייה

לפי העמוד של מזרחי טפחות, הבנק החדש מבקש שני מסמכים מהבנק הקיים:

• מכתב כוונות: המסמך שבו מזרחי טפחות מוסר לבנק החדש את פרטי ההלוואה שעומדת לסילוק, כדי שהבנק החדש יוכל להעביר את הסכום ולסלק אותה.
• הסכמה לדרגה שנייה: ההסכמה של מזרחי טפחות שהבנק החדש ירשום שעבוד על הנכס בדרגה שנייה, אחרי השעבוד הקיים, עד שהשעבוד של מזרחי טפחות יימחק.

הוראה 451 קובעת את לוח הזמנים: הבנק הקיים שולח את שני המסמכים ישירות לבנק החדש, תוך 3 ימי עסקים, ללא תשלום פעמיים בשנה קלנדרית. אתם לא צריכים להיות שליחים בין הבנקים.

באותו מהלך אפשר למסור את הודעת הפירעון המוקדם דרך הבנק החדש (או באתר ובטלפון), וההודעה נספרת לחישוב 10 הימים. כיוון שהזכות למסמכים ללא תשלום מוגבלת לפעמיים בשנה, כדאי להפעיל את השלב הזה רק אחרי שבחרתם הצעה.

ביצוע הסילוק ואישור הבנק

ביום הפירעון הבנק החדש מעביר את הכסף למזרחי טפחות, בין היום ה-11 ליום ה-45 מההודעה ובתוך תוקף ההצעה.

מזרחי טפחות מאשר את הסילוק ב-SMS תוך 2 ימי עסקים ממועד העברת הכספים. לפי בנק ישראל, אחרי פירעון מלא הבנק צריך לאשר תוך 5 ימי עסקים, או תוך 2 ימי עסקים כשמציגים אסמכתת העברה. בתוך 60 יום מהפירעון הבנק שולח פירוט של העמלות שנגבו בפועל: השוו אותו לנתוני הסילוק שקיבלתם.

העלויות בצד של הבנק החדש

• פתיחת תיק: עד 360 ש"ח, לפי כל זכות (עדכון מ-3 במרץ 2025).
• שמאות: הנמוך מבין העלות בפועל לתעריף הבנק, בדרך כלל כמה מאות שקלים. שמאות שנעשתה לבנק אחר ב-90 הימים האחרונים, אצל שמאי שברשימת הבנק, לא אמורה להידחות בלי סיבה סבירה.
• ביטוח חיים ומבנה: דרך הבנק או מחוץ לו.
• רישום השעבוד החדש: כרוך באגרה ממשלתית, שכדאי לבדוק את גובהה בעת הביצוע.

שחרור השעבוד: 30 יום מול מסלול מזורז

אחרי הסילוק, מזרחי טפחות משחרר את השעבוד תוך 30 יום ממועד הפירעון. מי שצריך את זה מהר יותר, למשל כשהנכס עומד למכירה, יכול לבקש שחרור מזורז באתר הבנק.

שימו לב: המסלול המזורז מתאים רק כשכל ההלוואות במזרחי טפחות נפרעו. את רשימת המסמכים המדויקת בדקו לפני ההגשה בעמוד היציאה של הבנק שקישרנו למעלה.

טעויות שעולות כסף

הודעה של פחות מ-10 ימים

הודעה מאוחרת עולה 0.1% מהסכום הנפרע. גם ההפך מסוכן: הודעה לפני שיש הצעה סגורה עלולה לא להתממש, ואז הודעה נוספת לא תיחשב במשך 6 חודשים.

פירעון מסלול צמוד בין ה-1 ל-15 בחודש

במסלולים צמודים נוספת בימים האלה עמלת המדד הממוצע. פירעון מה-16 בחודש ואילך, בתוך חלון ההודעה ותוקף ההצעה, מונע אותה.

לתת להצעה של 24 הימים לפוג

התנאים באישור העקרוני שמורים לפחות 24 יום. אם תמסרו את הודעת הפירעון ביום שההצעה מגיעה, הפירעון יכול להתבצע מהיום ה-11 ועד היום ה-24, כלומר יש כשבועיים שבהם שני השעונים מסתדרים. כל יום של עיכוב בהודעה מקצר את החלון הזה.

להאריך את התקופה בלי צורך

לפי נתוני בנק ישראל מ-18 במרץ 2026, ב-2025 מוחזרו כ-69,000 משכנתאות בהיקף של 43.6 מיליארד ש"ח, כ-7% מתיק המשכנתאות, ובכ-15% מהמחזורים התקופה הוארכה בעלות כוללת גבוהה יותר. החזר נמוך יותר לא תמיד אומר עסקה טובה יותר: בדקו גם את הסכום הכולל.

לוותר על הצעות ביטוח מבחוץ

ביטוח חיים וביטוח מבנה אפשר לרכוש גם מחוץ לבנק, והבנק חייב להשיב לפוליסה חיצונית תוך 14 יום. בקשו הצעות כבר בתחילת הדרך, כדי שהבדיקה לא תעכב את הפירעון.

איך מסלול נכון עוזר

מסלול נכון הוא משרד עצמאי לייעוץ משכנתאות ופיננסים, ברוטשילד 76 בתל אביב (בית מוזס), שעובד מול כל הבנקים ומלווה לקוחות מכל הארץ. ביציאה ממזרחי טפחות אנחנו:

• בודקים איתכם את נתוני הסילוק ואת העמלה מסלול אחר מסלול.
• מבקשים הצעות מכמה בנקים, כולל הצעה פנימית ממזרחי טפחות, ומנהלים מולם משא ומתן.
• משווים את ההצעות לפי הריבית הכוללת החזויה, מול שיעור הריבית לצרכי השוואה שלכם.
• מתאמים את ההודעה, מכתב הכוונות, תוקף ההצעה ומועד הפירעון, כדי לצמצם עמלות שאפשר להימנע מהן.

השאירו פרטים בטופס, ואבי יחזור אליכם (אפשר גם בצרפתית). יש בדיקה ראשונית חינם ולא מחייבת, ושכר טרחה על בסיס הצלחה בלבד. אפשר לקרוא עוד על שירות מחזור המשכנתא, על שלבי העבודה איתנו ובמדריך הכללי למחזור משכנתאות.

מסלול נכון הוא משרד ייעוץ משכנתאות עצמאי שעובד מול כל הבנקים, ואינו קשור לבנק מזרחי טפחות. המידע במאמר כללי, נכון למועד העדכון, ואינו מחליף בדיקה של התיק האישי שלכם.