- לפי נתוני בנק ישראל שפורסמו בביזפורטל, ביוני 2026 הריבית הכוללת החזויה הממוצעת במשכנתאות חדשות במזרחי טפחות הייתה 5.13%, הגבוהה מבין חמשת הבנקים הגדולים, ומזרחי טפחות היה בראש הטבלה 19 חודשים ברציפות.
- זה ממוצע להלוואות חדשות ולא הריבית שלכם: משווים את "שיעור הריבית לצרכי השוואה" שבאזור האישי ל"ריבית הכוללת החזויה" בהצעה חדשה, ואם הראשון גבוה יותר, מחזור כנראה משתלם.
- מחזור פנימי במזרחי טפחות מגישים דיגיטלית, בסניף או ב-*8860, ועל הסכום שממוחזר באותו בנק לא נגבית עמלת אי-הודעה מוקדמת.
- כל בנק חייב לענות על בקשה לאישור עקרוני תוך 5 ימי עסקים, עם 3 תמהילים אחידים ותנאים שנשמרים לפחות 24 יום: זה הבסיס למשא ומתן.
- נכון ל-1 בספטמבר 2026 ריבית הפריים היא 4.75% אחרי שלוש הורדות ברציפות, וההחלטה הבאה של בנק ישראל ב-21 באוקטובר 2026.
מחזור משכנתא במזרחי טפחות שווה בדיקה כאשר "שיעור הריבית לצרכי השוואה" שהבנק מציג לכם גבוה מ"הריבית הכוללת החזויה" בהצעה חדשה. לפי נתוני בנק ישראל, במזרחי טפחות נרשם הממוצע הגבוה ביותר מבין חמשת הבנקים הגדולים במשכנתאות חדשות, 19 חודשים ברציפות עד יוני 2026. זה ממוצע, לא הריבית שלכם, והבדיקה האישית לוקחת כ-10 דקות.
מזרחי טפחות הוא בנק המשכנתאות הגדול בישראל, עם כ-37% משוק המשכנתאות ב-2025 לפי הדיווח השנתי של הבנק (26/2/2026). לכן הרבה מאוד משפחות בישראל עומדות בדיוק מול השאלה הזאת. במדריך תמצאו איך לקרוא את הנתונים, איך לבדוק את ההלוואה שלכם, מה אפשר לשנות במחזור פנימי ואיך להשתמש בהצעה מבנק אחר. אם אתם צריכים קודם את היסודות של מחזור משכנתא (יש שכותבים מיחזור משכנתא): מה זה, למי זה מתאים ואיך זה עובד, התחילו במדריך הכללי למחזור משכנתאות.
בקצרה: מתי מחזור משכנתא במזרחי טפחות שווה בדיקה באוקטובר 2026
אין תשובה אחת לכולם, אבל יש כמה מצבים שבהם כדאי לבדוק עכשיו ולא לדחות:
- הריבית במשק יורדת: בנק ישראל הוריד את הריבית שלוש פעמים ברציפות, ונכון ל-1 בספטמבר 2026 ריבית בנק ישראל היא 3.25% והפריים 4.75%. ההחלטה הבאה צפויה ב-21 באוקטובר 2026.
- יש לכם מסלול בריבית קבועה שנלקח כשהריבית הייתה גבוהה, ואתם רוצים לדעת כמה עולה לצאת ממנו.
- עברו לפחות 3 שנים מנטילת ההלוואה: מאז עמלת ההיוון מקבלת הנחה של 20%, ואחרי 5 שנים הנחה של 30%.
- אתם בטווח הזמן המקובל: לפי בנק ישראל, ב-2025 מחזור התבצע בממוצע 40 עד 50 חודשים אחרי לקיחת ההלוואה.
- המצב שלכם השתנה: ההחזר מכביד, או להפך, ההכנסה עלתה ואתם רוצים לקצר את התקופה.
אתם לא לבד: לפי נתוני בנק ישראל (18/3/2026), ב-2025 מוחזרו כ-69,000 משכנתאות בהיקף של 43.6 מיליארד ש"ח, כ-7% מתיק המשכנתאות, לעומת ממוצע של 4.5% בשנים 2019 עד 2024.
לקחתם את המשכנתא לפני 2022? זה המקרה הקלאסי לבדיקה
מי שלקח משכנתא לפני 2022 נכנס בתקופה של ריבית נמוכה, ובנה תמהיל שהתאים לאותה תקופה. מאז השתנו שני דברים. ראשית, היתרות במסלולים הצמודים למדד גדלו עם האינפלציה, כך שבחלק מהמשכנתאות היתרה ירדה לאט יותר ממה שציפיתם. שנית, ריבית הפריים עלתה, ומסוף 2025 היא במגמת ירידה (נכון ל-1 בספטמבר 2026 היא עומדת על 4.75%). התמהיל שהתאים אז לא בהכרח מתאים היום.
יש כאן גם נקודה לטובתכם. אם הריבית במסלול הקבוע שלכם נמוכה מהריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם היום, רכיב ההיוון בעמלת הפירעון בדרך כלל מתאפס, ובכל מקרה הלוואה בת יותר מ-3 או 5 שנים מקבלת הנחה על הרכיב הזה. לפעמים הפתרון הנכון הוא דווקא להשאיר מסלול קבוע זול במקומו ולמחזר רק את שאר התמהיל.
ריבית המשכנתא במזרחי טפחות מול שאר הבנקים הגדולים
לפי נתוני בנק ישראל שפורסמו בביזפורטל ביולי 2026, ביוני 2026 "הריבית הכוללת החזויה" הממוצעת על משכנתאות חדשות במזרחי טפחות הייתה הגבוהה מבין חמשת הבנקים הגדולים. לפי אותה בדיקה, אצל מזרחי טפחות נרשם הממוצע הגבוה ביותר ב-20 מתוך 25 החודשים שנבדקו, ו-19 חודשים ברציפות, מדצמבר 2024 עד יוני 2026.
| בנק | ריבית כוללת חזויה ממוצעת, משכנתאות חדשות (נכון ליוני 2026) | פער מול מזרחי טפחות |
|---|---|---|
| מזרחי טפחות | 5.13% | בסיס ההשוואה |
| הפועלים | 4.97% | 0.16 נקודת אחוז |
| לאומי | 4.94% | 0.19 נקודת אחוז |
| דיסקונט | 4.86% | 0.27 נקודת אחוז |
| הבינלאומי | 4.70% | 0.43 נקודת אחוז |
מקור: נתוני בנק ישראל כפי שפורסמו בביזפורטל, 23/7/2026.
מה הנתון הזה אומר, ומה הוא לא אומר
זה ממוצע של ההלוואות החדשות שהבנק נתן באותו חודש, לא הריבית שלכם. ממוצע מושפע מהרכב ההלוואות: אילו מסלולים נבחרו, לאילו תקופות ולאילו לווים. מזרחי טפחות הוא הבנק הגדול ביותר בשוק, ולווים רבים קיבלו בו תנאים טובים. מה שהנתון כן אומר: יש סיבה טובה לבדוק את ההלוואה שלכם, ולא להניח שהיא בסדר רק כי היא בבנק הגדול.
כדי לשים את המספרים בפרופורציה, הנה גם הממוצעים של בנק ישראל לפי מסלול בהלוואות חדשות לרכישת דירה (לא כולל מחזורים פנימיים):
| מסלול | ממוצע בהלוואות חדשות (נכון לאוגוסט 2026) |
|---|---|
| קבועה לא צמודה (קל"צ) | 4.6%, תקופה ממוצעת 19 שנה |
| פריים | פריים פחות 0.7 בממוצע |
| קבועה צמודה | 3.3%, תקופה ממוצעת 17.3 שנה |
| משתנה צמודה | עוגן ועוד 1.6 בקירוב (כ-3.2% ריאלי) |
מקור: נתוני האשראי לדיור של בנק ישראל, פורסמו ב-14/09/2026.
איך בודקים את המשכנתא שלכם ב-10 דקות
בזכות הרפורמה של בנק ישראל להגברת התחרות במשכנתאות (הוראה 451), הבנק חייב להציג לכם באתר את עמלת הפירעון המוקדם העדכנית ואת "שיעור הריבית לצרכי השוואה" של ההלוואה. לפי כלל האצבע של בנק ישראל, אם שיעור הריבית לצרכי השוואה גבוה מ"הריבית הכוללת החזויה" בהצעה חדשה, כנראה משתלם למחזר. כך עושים את זה:
- היכנסו לאזור האישי באתר מזרחי טפחות ופתחו את פרטי המשכנתא.
- רשמו לכל מסלול את היתרה, סוג הריבית והתקופה שנותרה.
- רשמו את עמלת הפירעון המוקדם העדכנית ואת שיעור הריבית לצרכי השוואה.
- השיגו הצעה חדשה, מהבנק עצמו או מבנק אחר, ואתרו בה את הריבית הכוללת החזויה.
- השוו: אם שיעור הריבית לצרכי השוואה גבוה יותר, יש מה לבדוק לעומק.
- ודאו שההשוואה הוגנת: אותה יתרה ואותה תקופה. הצעה שמאריכה את התקופה תוריד את ההחזר החודשי גם בלי חיסכון אמיתי.
מעדיפים מסמך? אפשר לבקש את המידע הזה (יתרה, עמלת פירעון ושיעור לצרכי השוואה) גם בכתב, ללא תשלום פעמיים בשנה.
ממה מורכבת עמלת הפירעון המוקדם
- עמלה תפעולית: עד 60 ש"ח, ומאז 13/09/2021 רק עמלה אחת לכל פירעון, גם כשיש כמה מסלולים.
- עמלת אי-הודעה מוקדמת: 0.1% מהסכום אם ההודעה נמסרה פחות מ-10 ימים מראש. היא לא נגבית על סכום שממוחזר בהלוואה חדשה מאותו בנק.
- עמלת היוון (הפרשי ריבית): רלוונטית בעיקר למסלולים בריבית קבועה. היא מחושבת לפי הנמוך מבין שני פערים: בין הריבית בהלוואה לריבית הממוצעת היום, או בין הממוצע ביום לקיחת ההלוואה לממוצע היום. מ-3 עד 5 שנים אחרי נטילת ההלוואה יש הנחה של 20%, ומ-5 שנים ומעלה הנחה של 30%.
- עמלת מדד ממוצע: רק במסלולים צמודים, ורק כשהפירעון נעשה בין ה-1 ל-15 בחודש.
- פטורים: בפריים ובכל מסלול שהריבית בו משתנה לפחות פעם בשנה אין עמלת היוון, ופירעון ביום שינוי הריבית כרוך בעמלה תפעולית בלבד.
שימו לב לכיוון: הריבית הממוצעת שבנק ישראל קובע לחישוב העמלה במגזר הלא צמוד היא 4.58% (נכון לאוקטובר 2026, בתוקף מ-15/9/2026), לעומת 5.05% באוגוסט 2025. כשהממוצע יורד, מי שמחזיק מסלול קבוע בריבית גבוהה עלול לשלם עמלת היוון גבוהה יותר. לכן בודקים את העמלה בפועל ולא מניחים. הנוסח המלא מופיע בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור).
מחזור פנימי במזרחי טפחות: מה אפשר לשנות
מחזור פנימי פירושו שמזרחי טפחות נותן לכם הלוואה חדשה שפורעת את הקיימת, כולה או חלקה. היתרון הבולט: לא צריך מכתב כוונות והסכמה לשעבוד מדרגה שנייה, ועל הסכום שממוחזר בהלוואה חדשה מאותו בנק לא נגבית עמלת אי-הודעה מוקדמת. החיסרון: אתם רואים רק הצעה אחת. לכן גם כשרוצים להישאר, כדאי להגיע לבנק עם הצעה מבחוץ. מה אפשר לשנות:
- מסלולים: להחליף מסלול, למשל להקטין חשיפה למדד או לפריים, או להפך.
- תקופה: לקצר כדי לסיים מוקדם ולשלם פחות ריבית בסך הכול, או להאריך כדי להקל על ההחזר, מתוך הבנה שזה מייקר את ההלוואה.
- תמהיל: לשנות את החלוקה בין קבועה למשתנה ובין צמודה ללא צמודה.
- מחזור חלקי: למחזר רק את המסלולים היקרים ולהשאיר את הזולים במקומם.
המגבלות של בנק ישראל (הוראה 329)
לפי הוראה 329 בנוסחה העדכני (חוזר 2840, 8/2/2026), גם במחזור יש גבולות ברורים:
- החלק בריבית משתנה, כל המסלולים המשתנים יחד, עד 66.66% מההלוואה. כלומר לפחות שליש בריבית קבועה.
- תקופת ההלוואה עד 30 שנה.
- יחס ההחזר להכנסה עד 50% (מעל 40% ההלוואה מקבלת אצל הבנק משקל סיכון גבוה יותר), ומ-1.7.2026 החישוב כולל גם הלוואות קיימות שמובטחות באותו נכס.
- מחזור לא יכול ליצור חריגה מהמגבלות או להגדיל חריגה קיימת. במחזור בבנק אחר הבנק החדש מחשב הכול מחדש.
איך מגישים בקשה למחזור משכנתא במזרחי טפחות
לפי עמוד המחזור של הבנק, את הבקשה אפשר להגיש בשלוש דרכים: דיגיטלית באתר, בסניף או בטלפון *8860. התהליך נראה כך:
- מגישים בקשה באחד הערוצים.
- הבנק עורך בדיקת היתכנות.
- בוחרים מסלולים לתמהיל החדש.
- מקבלים הצעה מהבנק.
- מקיימים שיחה עם בנקאי, ואחריה אפשר לחתום מרחוק.
לפני שאתם מגישים, הכינו את הנתונים מבדיקת 10 הדקות, ואם יש לכם, גם הצעה מבנק אחר. כך אתם מגיעים לשיחה עם הבנקאי עם מספרים ולא עם תחושה.
דוגמה מספרית: שלושה תרחישים
דוגמה להמחשה בלבד, לא הצעה. ההנחות: יתרה של 1,200,000 ש"ח, 20 שנה שנותרו, ריבית משוקללת נוכחית של 5.1%, ושתי הצעות היפותטיות: 4.8% ו-4.5%. השיעורים אינם ריביות של בנק מסוים. החישוב פשוט בכוונה: לוח שפיצר, ריבית קבועה לכל התקופה, בלי הצמדה למדד ובלי שינויי פריים, ובלי עמלות. בתמהיל אמיתי עם מסלולים צמודים ומשתנים התוצאה תשתנה לאורך הדרך.
| תרחיש | ריבית משוקללת (היפותטית) | תקופה | החזר חודשי | סך התשלומים | מול המצב הקיים |
|---|---|---|---|---|---|
| המצב הקיים | 5.1% | 20 שנה | 7,986 ש"ח | 1,916,640 ש"ח | בסיס ההשוואה |
| תרחיש 1: הצעה א | 4.8% | 20 שנה | 7,787 ש"ח | 1,868,880 ש"ח | 47,760 ש"ח פחות |
| תרחיש 2: הצעה ב | 4.5% | 20 שנה | 7,592 ש"ח | 1,822,080 ש"ח | 94,560 ש"ח פחות |
| תרחיש 3: הצעה ב וקיצור ל-18 שנה | 4.5% | 18 שנה | 8,116 ש"ח | 1,753,056 ש"ח | 163,584 ש"ח פחות |
| לשם השוואה: הצעה ב והארכה ל-25 שנה | 4.5% | 25 שנה | 6,670 ש"ח | 2,001,000 ש"ח | 84,360 ש"ח יותר |
מה הדוגמה מלמדת
- פער של 0.3 נקודת אחוז (תרחיש 1) שווה כאן 199 ש"ח בחודש, ופער של 0.6 (תרחיש 2) שווה 394 ש"ח בחודש. בדוגמה הזאת, פערים של כמה עשיריות האחוז, בסדר גודל של הפערים בין הבנקים בטבלה למעלה, מצטברים לעשרות אלפי שקלים לאורך ההלוואה.
- העלויות קובעות. נניח, לצורך ההמחשה בלבד, שסך עלויות המחזור (עמלת פירעון, פתיחת תיק, שמאות) הוא 15,000 ש"ח. בתרחיש 1 החיסכון החודשי מכסה אותן רק אחרי כ-75 חודשים, יותר משש שנים. בתרחיש 2 אחרי כ-38 חודשים, קצת יותר משלוש שנים.
- קיצור תקופה הוא הצלחה בפני עצמו. בתרחיש 3 ההחזר עולה ב-130 ש"ח בחודש, אבל המשכנתא נגמרת שנתיים מוקדם יותר וסך התשלומים נמוך ב-163,584 ש"ח.
- הארכה היא מלכודת נפוצה. בשורה האחרונה ההחזר יורד ב-1,316 ש"ח בחודש, אבל סך התשלומים עולה ב-84,360 ש"ח לעומת המצב הקיים. לפי בנק ישראל, כ-15% מהמחזורים ב-2025 האריכו את התקופה במחיר של עלות כוללת גבוהה יותר.
משא ומתן מול מזרחי טפחות: מה להביא ומה לבקש בכתב
נגיד את זה ביושר: הבנק לא חייב להוריד ריבית רק כי ביקשתם, ואין ערובה שיעשה זאת. מה שכן משמש בסיס מקובל לשיחה הוא הצעה כתובה מבנק אחר, שאפשר להשוות אליה אחד לאחד. הרפורמה של בנק ישראל הפכה את זה לפשוט יותר.
מה להביא
- אישור עקרוני מבנק אחר. בנק חייב לענות על בקשה לאישור עקרוני תוך 5 ימי עסקים (7 במקרים חריגים), ובשלב הזה אין חיוב.
- שלושת התמהילים האחידים שכל בנק חייב להציג באישור, לצד התמהיל שהבנק עצמו מציע: 100% קבועה לא צמודה; שליש קל"צ, שליש פריים ושליש משתנה צמודה כל 5 שנים; חצי קל"צ וחצי פריים.
- הנתונים שלכם מהאזור האישי: יתרה, עמלת פירעון ושיעור הריבית לצרכי השוואה.
- שמאות, אם נעשתה לאחרונה: בנק לא יכול לסרב באופן בלתי סביר לשמאות שנעשתה עבור בנק אחר ב-90 הימים האחרונים, אם השמאי נמצא ברשימה שלו.
מה לבקש בכתב
- הצעה מלאה לכל מסלול: ריבית, תקופה, החזר חודשי והריבית הכוללת החזויה של התמהיל כולו.
- הצעה על אותו תמהיל אחיד ואותה תקופה כמו בהצעה המתחרה, כדי שההשוואה תהיה הוגנת.
- העמלה שתיגבה על כל מסלול שממוחזר.
- תוקף התנאים: באישור עקרוני הם נשמרים לפחות 24 יום (12 יום כשלא נדרש שעבוד חדש). זה הזמן שלכם להשוות בלי לחץ.
עוד נקודה שקל לפספס: ביטוח חיים וביטוח מבנה אפשר לרכוש גם מחוץ לבנק, והבנק חייב לענות לבקשה כזו תוך 14 יום. זה חלק מהעלות החודשית שלכם, ושווה לבדוק אותו יחד עם המחזור.
מחזור משכנתא בבנק אחר: מתי עדיף לעבור
מעבר שווה שקילה כשההצעה החיצונית נשארת טובה יותר גם אחרי שמזרחי טפחות ענה לה, או כשהבנק לא מוכן לשנות את המסלולים שחשובים לכם. התהליך מוסדר היום בהוראות בנק ישראל:
- מקבלים מהבנק הקיים את נתוני ההלוואה, באתר או בכתב.
- מקבלים אישור עקרוני מהבנק החדש.
- מוסרים הודעה על פירעון מוקדם, אפשר גם דרך הבנק החדש, והיא נחשבת לצורך 10 הימים. אפשר למסור אותה עד 45 יום מראש.
- מזרחי טפחות שולח ישירות לבנק החדש מכתב כוונות והסכמה לשעבוד מדרגה שנייה תוך 3 ימי עסקים, ללא תשלום עד פעמיים בשנה קלנדרית.
- הבנק החדש פורע את ההלוואה. מזרחי טפחות שולח SMS על הפירעון תוך 2 ימי עסקים ממועד העברת הכספים, ומשחרר את השעבוד תוך 30 יום ממועד הפירעון.
- תוך 60 יום מהפירעון מקבלים פירוט של העמלות שנגבו בפועל.
במעבר בנק יש עלויות שאין במחזור פנימי: דמי פתיחת תיק של עד 360 ש"ח (לפי כל-זכות), שמאות של כמה מאות שקלים ורישום שעבוד חדש. בנוסף, הבנק החדש מחשב מחדש את כל מגבלות הוראה 329, כולל יחס ההחזר להכנסה ושיעור המימון. את כל הפרטים של היציאה ריכזנו במדריך יציאה ממזרחי טפחות: דוח יתרות, מכתב כוונות ועמלות.
איך מסלול נכון עוזר
מסלול נכון הוא משרד ייעוץ משכנתאות ופיננסים עצמאי מתל אביב (רוטשילד 76, בית מוזס), שעובד מול כל הבנקים ובכל הארץ. אנחנו לא קשורים לבנק מסוים, ולכן אפשר לבדוק בשבילכם גם מחזור פנימי במזרחי טפחות וגם הצעות מבנקים אחרים, ולהשוות ביניהן על אותו בסיס.
- קוראים איתכם את נתוני ההלוואה, כולל עמלת הפירעון ושיעור הריבית לצרכי השוואה.
- בונים תמהיל שמתאים למטרה שלכם: החזר נוח יותר, קיצור תקופה או תמהיל יציב יותר.
- משיגים אישורים עקרוניים מכמה בנקים ומשווים אותם אחד לאחד.
- מנהלים את המשא ומתן מול מזרחי טפחות ומול הבנקים האחרים, ואומרים לכם בגלוי מתי עדיף להישאר ומתי לעבור.
אצלנו מקבלים בדיקה ראשונית חינם ולא מחייבת, ושכר טרחה על בסיס הצלחה בלבד. השאירו פרטים בטופס, ואבי, היועץ שלנו, יחזור אליכם (גם בצרפתית, אם נוח לכם). אפשר לקרוא עוד על שירות מחזור המשכנתא ועל תהליך העבודה שלנו.
מסלול נכון הוא משרד ייעוץ משכנתאות עצמאי שעובד מול כל הבנקים, ואינו קשור לבנק מזרחי טפחות. המידע במאמר כללי, נכון למועד העדכון, ואינו מחליף בדיקה של התיק האישי שלכם.
